Wywłaszczenie pod drogę - krok po kroku

Przymusowe przejmowanie nieruchomości w Polsce najczęściej odbywa się w związku z realizacją inwestycji drogowych. Tego rodzaju wywłaszczenie może mieć miejsce wyłącznie w celu realizacji zadań publicznych, zgodnie z art. 21 Konstytucji RP z 2 kwietnia 1997 r. Przejęcie praw do nieruchomości następuje na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, co wynika z art. 113 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tzw. ugn). Warto zaznaczyć, że zgodnie z art. 2a ust. 1-2 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, drogi krajowe pozostają w zarządzie Skarbu Państwa, natomiast drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne są własnością odpowiednich jednostek samorządu - województwa, powiatu bądź gminy.

Na jakiej podstawie odbywa się wywłaszczenie?

Wywłaszczenie pod drogi publiczne przeprowadzane jest na podstawie specustawy drogowej (Ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Postępowanie rozpoczyna się od wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), która zwykle ma nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Inwestor na podstawie tego rygoru ma prawo do natychmiastowego wejścia na nieruchomość. Formalne przeniesienie własności następuje natomiast z chwilą ostateczności decyzji, bez potrzeby zawierania dodatkowych umów.

Termin ustalenia odszkodowania na wywłaszczenie

Organ administracyjny powinien wydać decyzję ustalającą wysokość odszkodowania w ciągu 30 dni od ostateczności decyzji ZRID lub w terminie 60 dni, jeśli nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności. Zwykle trwa to jednak o wiele dłużej. W praktyce terminy te są często przekraczane, co powoduje znaczne opóźnienia w wypłacie należnych środków. Dla właścicieli oznacza to długie oczekiwanie na rekompensatę, pomimo utraty prawa do nieruchomości.

Jak wyceniana jest nieruchomość?

Wycena majątku opiera się na dwóch datach:

• stanie nieruchomości w dniu wydania decyzji ZRID,
• wartości nieruchomości w dniu ustalenia odszkodowania.

Wartość powinna odzwierciedlać aktualne ceny rynkowe, biorąc pod uwagę położenie, przeznaczenie i sposób użytkowania nieruchomości. W przypadku braku możliwości określenia wartości rynkowej stosuje się wartość odtworzeniową.

Rola operatu szacunkowego

Operat szacunkowy (dokument z oszacowaniem wartości mienia) sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest kluczowym dowodem w sprawie. Osoba wywłaszczana może przedstawić własną wycenę, która – choć nie zastępuje operatu sporządzonego na zlecenie organu - powinna zostać rozważona jako istotny materiał dowodowy. Operat taki (kontroperat) jest szczególnie użyteczny w razie odwoływania się od decyzji o odszkodowaniu. Odwołanie należy złożyć w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji o odszkodowaniu.

Wypłata odszkodowania za wywłaszczenie pod drogę

Odszkodowanie jest wypłacane w ciągu 14 dni od uostatecznienia się decyzji. Na wniosek właściciela możliwe jest uzyskanie zaliczki w wysokości 70% kwoty ustalonej decyzją organu I instancji. Wnioskowanie o zaliczkę jest zasadne w przypadku odwoływania się od decyzji. Postępowania odwoławcze bywają długotrwałe, a organ nie wypłaci pełnej należności przed ich zakończeniem.

W niektórych przypadkach osobom wywłaszczonym przysługują dodatkowe świadczenia:

• 5% premii za szybkie wydanie nieruchomości (specustawa precyzuje terminy w zależności od sytuacji),
• 10 000 zł dodatku na pokrycie kosztów przeprowadzki w przypadku wywłaszczenia zamieszkanego domu lub lokalu.

Podsumowanie - skorzystaj ze wsparcia

Wywłaszczenie pod drogi publiczne to proces skomplikowany i często niekorzystny dla właścicieli nieruchomości. Błędy w wycenie, nieprawidłowo ustalona wartość odszkodowania czy brak pełnej informacji o Twoich prawach mogą kosztować Cię wiele. Niestety, w praktyce wielu właścicieli dowiaduje się o planowanej inwestycji drogowej dopiero na etapie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID), kiedy możliwości realnego wpływu na przebieg drogi są już bardzo ograniczone.

Wówczas głównym problemem staje się wysokość odszkodowania. Często zdarza się, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia należnej kwoty nie uwzględnia wszystkich cech nieruchomości - jej położenia, uzbrojenia terenu czy możliwości inwestycyjnych. Warto też wiedzieć, że decyzja ZRID powoduje przejście prawa własności z mocy prawa - bez potrzeby zawierania umowy czy wcześniejszych negocjacji. Dlatego tak ważne jest, by od początku zadbać o swoje interesy i skorzystać z profesjonalnego wsparcia prawnego. Dobrze poprowadzone postępowanie może znacząco zwiększyć należne odszkodowanie, a w niektórych przypadkach pozwolić na jego skuteczne zakwestionowanie.

Jeśli otrzymałeś decyzję o wywłaszczeniu lub jesteś na etapie przedsądowym, skontaktuj się z doświadczonym prawnikiem. Profesjonalne wsparcie na wczesnym etapie postępowania może zwiększyć Twoje odszkodowanie nawet o kilkadziesiąt procent i uchronić Cię przed niekorzystnymi decyzjami administracyjnymi.