Operat szacunkowy - co zrobić w przypadku nieprawidłowości?

Operat szacunkowy to kluczowy dokument przy ustalaniu wartości nieruchomości, zwłaszcza w postępowaniach administracyjnych i sądowych. Niestety, zdarza się, że sporządzony operat szacunkowy zawiera istotne błędy. Jakie nieprawidłowości mogą wystąpić i jakie kroki podjąć, gdy pojawią się wątpliwości co do poprawności wyceny?

Najczęstsze błędy w operatach szacunkowych

W procesie sporządzania operatów szacunkowych (dokumentów z wyceną), szczególnie w przypadku masowych wycen (np. podczas wywłaszczeń pod budowę dróg), mogą wystąpić różnego rodzaju uchybienia. Do najczęstszych należą:

• braki formalne,
• niepoprawny lub niepełny opis nieruchomości,
• zastosowanie niewłaściwego podejścia lub metody wyceny,
• wybór zbyt małej liczby nieruchomości podobnych w podejściu porównawczym,
• błędy rachunkowe,
• nieuwzględnienie obciążeń prawnych, takich jak służebności.

Błędy te mogą mieć poważny wpływ na wynik wyceny, a tym samym na wysokość odszkodowania lub inne rozstrzygnięcia oparte na operacie, takie jak opłaty planistyczne czy decyzje wywłaszczeniowe. Przykładem może być niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych - z innej lokalizacji lub o odmiennym stanie prawnym - co prowadzi do zaniżenia bądź zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości.

Jak reagować na błędny operat szacunkowy?

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości strona postępowania ma możliwość przedstawienia tzw. kontroperatu - operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Kontroperat może stanowić dowód w sprawie, podważający wnioski zawarte w pierwotnej wycenie.

Warto jednak pamiętać, że zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy nie oceniają operatów szacunkowych pod względem merytorycznym. Ich rola ogranicza się do weryfikacji formalnej - sprawdzają one, czy operat jest spójny, logiczny, kompletny oraz czy nie pomija istotnych informacji.

Kto może dokonać oceny operatu pod względem merytorycznym?

Rzetelną ocenę merytoryczną operatu szacunkowego może przeprowadzić organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (koszty ponosi zlecający). Ocena taka powinna zostać dokonana w terminie do 2 miesięcy od dnia zawarcia stosownej umowy.

Podczas oceny specjaliści skupiają się na następujących kwestiach:

• Czy operat szacunkowy jest kompletny i opiera się na prawidłowych podstawach prawnych?
• Czy wykorzystane dane są odpowiednie i czy ich zastosowanie było zasadne?
• Czy przy sporządzaniu operatu prawidłowo dobrano podejścia, metody i techniki wyceny?
• Czy analizy i wnioski dotyczące wartości nieruchomości są trafne i logicznie uzasadnione?

W przypadku operatów sporządzonych na zlecenie sądu, o ocenę ich prawidłowości może wnioskować wyłącznie sąd.

Odpowiedzialność rzeczoznawcy majątkowego za błędy

Jeżeli istnieją podstawy do podejrzeń, że rzeczoznawca majątkowy narusza przepisy prawa, zasady etyki zawodowej (w tym zasadę bezstronności) lub obowiązek zachowania tajemnicy zawodowej, możliwe jest złożenie skargi do ministra odpowiedzialnego za sprawy gospodarki nieruchomościami. Skarga taka powinna być odpowiednio uzasadniona i poparta konkretnymi dowodami lub okolicznościami wskazującymi na nieprawidłowości w działaniach rzeczoznawcy. 

Minister właściwy do spraw gospodarki nieruchomościami może wszcząć postępowanie wyjaśniające, a w przypadku potwierdzenia zarzutów - skierować sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych. Komisja ta może nałożyć kary dyscyplinarne, takie jak upomnienie, nagana, zawieszenie uprawnień lub ich całkowite odebranie. Warto pamiętać, że możliwość złożenia skargi stanowi istotny instrument kontroli jakości pracy rzeczoznawców i ochrony interesów uczestników postępowań administracyjnych oraz sądowych, w których operat szacunkowy odgrywa kluczową rolę.

W przypadku potwierdzenia zarzutów rzeczoznawca może zostać ukarany jedną z następujących kar dyscyplinarnych:

• upomnieniem,
• naganą,
• zawieszeniem uprawnień zawodowych,
• zawieszeniem uprawnień do czasu ponownego zdania egzaminu,
• pozbawieniem uprawnień zawodowych z możliwością ich odzyskania po spełnieniu określonych warunków,
• pozbawieniem uprawnień z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie dopiero po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Podsumowanie

Operat szacunkowy pełni kluczową rolę w wielu sprawach sądowo-administracyjnych. Jego błędne sporządzenie może prowadzić do poważnych konsekwencji dla właścicieli nieruchomości. Znajomość procedur pozwalających na weryfikację operatu i dochodzenie swoich praw jest niezbędna, aby skutecznie chronić swoje interesy w przypadku nieprawidłowości. W szczególności dotyczy to spraw związanych z wywłaszczeniem, ustaleniem wysokości odszkodowania za wywłaszczenie czy opłatami planistycznymi. Niezależna analiza operatu, złożenie zarzutów lub wniosku o jego ponowną weryfikację może znacząco wpłynąć na wynik sprawy. Warto zatem wiedzieć, jakie środki prawne przysługują stronie postępowania i w jakim terminie należy je podjąć, by nie utracić szansy na realną ochronę swoich praw majątkowych.